「民泊のM&Aって、なんか難しそう…」と思っている方、多いんじゃないでしょうか？
実は私、上場企業の投資事業部でM&Aに関わっていた経験があり、
自身でも大阪の民泊営業権をM&Aプラットフォーム「BATONZ（バトンズ）」を通じて購入しています。
売り手は高く売りたい。買い手はリスクを抑えて安く買いたい。
その間で、さまざまな言葉やストーリーが飛び交います。
今回は、買い手の視点から民泊M&Aのリアルをお伝えします。
民泊M&Aの売り手側には専門家がついていることが多いので、
この記事を読んで、買い手側もしっかり備えましょう！
民泊ってM&Aで買えるの！？なんかすごい話だ…！
そうなんです！実は意外と身近な選択肢なんですよ。
ただ、知らないと損することも多いので、今日はリアルな視点でお伝えしますね。
売り手の言葉を、そのまま鵜呑みにしない
民泊M&Aの案件を見ていると、思わず「いいな！」と感じる言葉がたくさん並んでいます。
でも、ちょっと待って。それ、本当に確認しましたか？
📣 案件資料でよく見る言葉たち
・「高収益」
・「大人気エリア」
・「楽に運営可能」
・「今後さらに伸びる可能性」
・「旅館業取得で売上拡大見込み」
・「周辺物件は高稼働」
これらは”解釈が生まれる言葉”＝ビッグワード。
読んだ瞬間に「本当に？」と疑う習慣をつけましょう。
「大人気エリア」って、何と比べて人気なの？
- 何と比較して人気なのか？
- 本当に宿泊需要があるのか？
- 一時的なブームではないのか？
「旅館業を取得すれば売上拡大」は”期待”であって”確定”じゃない
「旅館業を取得できれば、365日営業になり売上拡大が見込めます」
こういう表現、よく見ますよね。
確かに期待はできます。でも買い手が見るべきは”可能性”ではなく“実現可能性”です。
- 本当に旅館業を取得できる建物・エリアなのか？
- 建築基準・消防・用途地域は問題ないのか？
- 365日営業になっても、本当に稼働は伸びるのか？
💡 「可能性」と「実現可能性」は全く別物！
売り手の資料に書いてある未来の数字は、
あくまで”シナリオのひとつ”として受け取るのが鉄則です。
「地方は今がチャンス」にも要注意
「地方はまだ競合が少ない」という表現も要注意。
それって、「需要も少ないだけでは？」という視点も必要です。
また「地方」という言葉の定義も人によってバラバラ。
言葉の意味をすり合わせないまま話が進んでいることも多いので、注意しましょう。
「事業計画」は、必ず疑う
M&A資料には、事業計画が添付されていることがあります。
でも一番大事なのは、その数字より「前提条件」です。
「前年実績の横引き」に騙されるな
たとえば大阪では、万博需要があった前年の実績を前提に計画を立てているケースがあります。
でも現実には、こんなリスクが潜んでいます。
- 万博後の需要減少
- 競争激化
- 中国からの訪日旅行者減少
- 中東情勢や円高の影響
- 新規ホテルの供給増加
競合は”民泊”だけじゃない
- ホテル
- アパートメントホテル
- ビジネスホテル
- 新築ホテル
- 他のAirbnb掲載物件
現状は稼働できていても、周辺環境は日々変わります。
以下の3点は、必ずチェックしてください。
🔍 購入前に必ず確認！
□ 周辺でホテル建設が進んでいないか
□ ADR（平均客室単価）が下落していないか
□ 新規参入の民泊が増えていないか
面談で見るべきは「数字」より「温度感」
売り手との面談は、数字を確認する場だけではありません。
「なぜ売りたいのか」——そこに本音が出ます。
「売り急ぎ」か「強気売り」かを見極める
| 【強気で売りたいケース】 | 【早く売りたいケース】 |
|---|---|
| ・収益が好調 ・「まだ売らなくてもいい」スタンス → 価格は高くなりやすい | ・赤字が続いている ・本業に集中したい ・資金繰りや人手不足の問題 → 価格交渉の余地が生まれやすい |
じゃあ「早く売りたい」って言ってる人から買えばお得？
ちょっと待って！「本当にそれが売却理由か」は必ず検証が必要ですよ。
表に出ない問題が隠れていることもあるんです。
・近隣トラブル・騒音問題
・将来的な規制リスク
・建物の不具合
・運営上の慢性的なストレス
面談では、いろんな角度から質問を投げて「温度感」を読み取りましょう。
価格の目安は「EBITDA倍率」が参考になる
民泊M&Aで価格感を見るときに参考になるのが「EBITDA倍率」です。
EBITDA ＝ 営業利益 ＋ 減価償却費
一般的には、EBITDAの2〜3倍（＝2〜3年で投資回収）あたりが
ひとつの目安として取引されています。
もちろん絶対的なルールではなく、
私自身はEBITDA1倍程度で大阪の物件を購入したケースもあります。
・希少性（旅館業・エリア）
・建物のデザイン・世界観
・ブランド力
・外注先・運営ネットワークの引き継ぎ
・既存事業とのシナジー
最終的に大切なのは、「その価格に自分が納得できるか」です。
確認すべき「手数料」「税金」
意外と見落としがちなのが、各種手数料や税金です。
購入価格だけで判断していると、後から「思ったより手元に残らない…」となることも。
- プラットフォーム手数料
- 仲介手数料
- M&A専門家への成功報酬費用
- 消費税負担
売り手側に専門家がついている場合、
売却価格の20%前後の成功報酬が設定されているケースもあります。
一般的な不動産取引と比べてもかなり高水準。
買い手・売り手の双方が冷静に確認することが大切です。
最後は「納得して買う」しかない
M&Aに完璧な案件は、ほぼありません。
どこかで妥協は必要になります。
人気案件なら、交渉を続けているうちに他の買い手に持っていかれることも。
だから最後は、「自分が納得しているか」が一番重要です。
- 良いことも、悪いことも、想定外のことも、全部自分の責任
- それでも「この物件で勝負したい」と思えるなら、進む価値はある
数字だけじゃない。「直感」も意外と大事
最終的な意思決定に使っていいのは、数字だけじゃありません。
- 自社とのシナジー
- 将来性
- 物件の世界観・雰囲気
- 運営イメージが湧くかどうか
- 「なんかいけそう」という直感
もちろん、直感だけで買うのは危険です。
でも最後に意思決定するのは、人間です。
「なぜ自分はこれを買うのか？」
を、自分の言葉で説明できる状態になってから進む。
それが、民泊M&Aで後悔しないために一番大切なことだと思っています。
買い手って、思ってたより考えることがいっぱいある…！
でもこれを読んでおけば、ちょっと安心できる気がする。
そうですよね！準備と視点さえあれば、民泊M&Aは怖くないです。
不安なことがあれば、一度相談してみてくださいね😊
✅ 売り手のビッグワードは疑ってかかる
✅ 事業計画の「前提条件」を必ず確認する
✅ 面談では数字より「売却の温度感」を見る
✅ EBITDA倍率を目安に価格感を把握する
✅ 手数料・税金も含めたトータルコストで判断する
✅ 最後は「自分の言葉で説明できる納得感」が大切
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